Cara Tuntut Deposit Rumah Sewa yang Tidak Dipulangkan Tuan Rumah

Apa itu deposit sewa — dan berapa yang normal?

Sebelum tuntut, kenali dahulu jenis deposit yang anda bayar. Di Malaysia, "deposit" rumah sewa biasanya merangkumi tiga perkara yang berbeza:

• Deposit sewa (deposit keselamatan) — lazimnya 2 bulan sewa. Ini cagaran terhadap kerosakan sebenar atau sewa tertunggak, dan inilah deposit yang sepatutnya dipulangkan apabila penyewaan tamat.
• Deposit utiliti — lazimnya 1 bulan sewa, untuk menampung bil air, elektrik atau internet yang belum dijelaskan semasa anda keluar.
• Deposit tempahan (booking fee atau wang cengkeram) — lazimnya ½ bulan sewa, dibayar untuk menempah unit sebelum perjanjian ditandatangani, dan biasanya ditolak daripada sewa bulan pertama. Deposit ini tertakluk pada peraturan yang berbeza — lihat soalan lazim di bawah.

Gabungan inilah yang lazim dipanggil susunan "2+1". Panduan ini fokus pada deposit sewa — deposit yang paling kerap ditahan tuan rumah selepas penyewaan tamat.

Tiada akta penyewaan khusus — jadi apa yang melindungi anda?

Setakat 2026, Malaysia masih belum mempunyai Akta Penyewaan Kediaman yang khusus — ia masih di peringkat draf. Maka perlindungan anda datang daripada dua sumber: perjanjian sewa anda sendiri (yang merupakan kontrak sah di sisi undang-undang), dan Tribunal Tuntutan Pengguna (TTPM), yang dalam amalan menerima tuntutan deposit sewa kediaman sebagai pertikaian pengguna selagi jumlahnya tidak melebihi RM50,000.

Bila tuan rumah boleh dan TAK boleh tahan deposit anda

Tuan rumah BOLEH tahan deposit untuk:

• Kerosakan sebenar yang anda sebabkan — ditunjukkan dengan gambar dan resit pembaikan dari kontraktor atau kedai
• Utiliti tertunggak — bil air, elektrik, atau internet yang masih belum dibayar, dengan bukti bil berkenaan
• Sewa tertunggak — jika anda tinggalkan unit tanpa bayar bulan terakhir

Tuan rumah TAK boleh tahan deposit untuk:

• Haus dan lusuh biasa — cat yang pudar, calar kecil pada dinding, atau parquet yang gores selepas bertahun penyewaan. Ini kos yang ditanggung tuan rumah, bukan penyewa.
• Pembersihan biasa — tuan rumah tidak boleh potong deposit semata-mata sebab unit "perlu dibersihkan" jika unit sudah diserahkan dalam keadaan yang munasabah
• Cat semula bilik selepas penyewaan normal — pengecatan semula adalah kos penyelenggaraan tuan rumah, bukan tanggungan penyewa
• Tuntutan kabur tanpa bukti — "ada kerosakan" tanpa gambar atau resit tidak cukup untuk potong deposit

Haus dan lusuh (wear and tear): siapa tanggung apa

Inilah konsep paling penting dalam kes deposit — dan paling kerap disalah guna oleh tuan rumah. Haus dan lusuh ialah kemerosotan biasa sesebuah unit akibat penggunaan yang munasabah sepanjang tempoh sewa. Ia tanggungan tuan rumah, bukan penyewa, dan tidak boleh ditolak daripada deposit anda.

Dikira haus dan lusuh — tuan rumah yang tanggung

• Cat dinding yang pudar atau kekuningan selepas bertahun-tahun
• Karpet atau lantai yang lusuh akibat dipijak setiap hari
• Engsel pintu atau paip yang longgar akibat usia
• Kotoran biasa yang boleh dibersihkan dengan mudah

Dikira kerosakan — penyewa mungkin tanggung

• Lubang besar pada dinding, atau tulisan dan lukisan yang sukar ditanggalkan
• Cermin tingkap atau perkakas yang pecah akibat kecuaian
• Sinki tersumbat atau tandas rosak akibat salah guna
• Kerosakan akibat haiwan peliharaan yang tidak dibenarkan dalam perjanjian

Pembaikan: tanggungjawab siapa?

Secara amnya, tuan rumah menanggung penyelenggaraan struktur dan kerosakan akibat haus — bumbung bocor, paip pecah, atau perkakas yang rosak dengan sendirinya. Penyewa pula menanggung kerosakan yang dia sebabkan secara langsung. Semak klausa pembaikan dalam perjanjian sewa anda — namun mana-mana klausa yang cuba memindahkan semua kos penyelenggaraan kepada penyewa selalunya tidak munasabah dan boleh dipertikaikan di TTPM.

Sebab-sebab biasa tuan rumah tahan deposit

Ini adalah alasan yang paling kerap didengar — dan cara anda boleh mematahkan setiap satu.

"Ada kerosakan dalam unit"

Tuan rumah mesti tunjukkan gambar kerosakan yang jelas dan resit pembaikan yang sah. Tuntutan lisan atau anggaran kasar tidak mencukupi. Minta tuan rumah berikan senarai potongan dengan dokumen sokongan secara bertulis.

"Saya tahan untuk utiliti"

Hanya sah jika ada bil utiliti tertunggak yang boleh ditunjukkan. Minta tuan rumah berikan senarai terperinci — jumlah bil dan tempoh yang tertunggak. Tanpa bil sebenar, potongan ini tidak boleh dipertahankan di TTPM.

"Tunggu saya jual rumah" atau "Saya tengah ketat kewangan"

Ini bukan alasan yang sah di sisi undang-undang. Deposit anda bukan pinjaman kepada tuan rumah. Jika tuan rumah tidak dapat bayar dalam tempoh yang dipersetujui, TTPM boleh keluarkan perintah pembayaran terhadapnya.

"Awak yang rosakkan unit"

Beban membuktikan kerosakan terletak pada tuan rumah, bukan pada anda. Tuan rumah perlu tunjukkan gambar kerosakan — lebih baik lagi jika ada gambar semasa borang penyerahan unit. Jika tiada gambar atau resit, dakwaan ini sukar dibuktikan di TTPM.

Bukti yang kukuh untuk kes deposit di TTPM

Secara amnya, berikut adalah bukti yang kukuh untuk pertahankan diri anda.

1. Gambar atau video semasa keluar (move-out) — bertarikh, menunjukkan keadaan setiap bilik. Ini adalah bukti paling penting. Hantar kepada tuan rumah melalui WhatsApp supaya ada rekod penghantaran.
2. Gambar atau video semasa masuk (move-in) — untuk dibandingkan dengan keadaan semasa keluar. Jika ada kerosakan yang memang sudah ada sejak awal, ini membuktikannya.
3. Borang penyerahan unit (handover form) yang ditandatangani kedua-dua pihak — menyatakan keadaan unit semasa keluar dan bahawa kunci telah diserahkan.
4. Perjanjian sewa — terutama klausa mengenai deposit dan tempoh pulangan. Jika perjanjian sewa nyatakan deposit perlu dipulangkan dalam 14 hari dan tuan rumah lambat, ini menjadi bukti kemungkiran.
5. Bukti pembayaran deposit — slip bank, tangkap layar pemindahan, atau resit yang dikeluarkan tuan rumah.
6. Perbualan WhatsApp atau SMS meminta pulangan deposit — menunjukkan anda sudah cuba selesaikan secara aman.
7. Saksi — ejen hartanah yang uruskan penyerahan kunci, atau rakan yang hadir semasa move-out.

Beban bukti — siapa kena buktikan apa

Ini aspek yang ramai penyewa tidak sedar, dan ia memihak kepada anda.

Anda perlu buktikan:

• Anda membayar deposit — tunjukkan slip bank atau resit
• Anda menyerahkan unit dalam keadaan yang munasabah — gambar move-out, borang penyerahan

Tuan rumah pula perlu buktikan:

• Setiap potongan yang dibuat — dengan gambar kerosakan dan resit pembaikan yang sah
• Utiliti atau sewa yang tertunggak — dengan bil atau rekod pembayaran

Jika tuan rumah tidak dapat kemukakan resit atau gambar yang konkrit, TTPM cenderung berpihak kepada penyewa. "Saya rasa ada kerosakan" tidak cukup — TTPM perlukan bukti.

Surat tuntutan deposit anda — apa yang perlu ada

Sebelum failkan di TTPM, hantar surat tuntutan rasmi kepada tuan rumah. Untuk kes deposit, surat ini perlu menyebut:

• Jumlah deposit yang dibayar dan tarikh bayaran
• Tarikh penyewaan tamat dan unit diserahkan
• Klausa perjanjian sewa mengenai tempoh pulangan deposit (jika ada)
• Permintaan senarai terperinci sebarang potongan yang tuan rumah tuntut, lengkap dengan resit
• Tarikh akhir 14 hari untuk tuan rumah membalas atau pulangkan deposit
• Pernyataan bahawa anda akan failkan tuntutan di TTPM jika tiada tindakan dalam tempoh tersebut

Ini rangka ringkas sahaja. Versi penuh yang diperibadikan — siap dengan ayat dan susunan yang betul untuk kes anda — boleh dijana percuma di bawah.

Panduan ini fokus pada aspek deposit. Untuk langkah-langkah umum failkan tuntutan di TTPM — termasuk cara isi Borang 1 di portal eTTM, apa berlaku semasa sebutan, dan cara kuatkuasakan perintah — baca panduan utama cara fail tuntutan TTPM.